Įvadas
Investicijų į nekilnojamąjį turtą projektai, finansuojami iš paramos, kurią bankas teikia rėmėjams, kartais patiria sunkumų, dažniausiai dėl to, kad šie rėmėjai neturi reikiamos ekonominės infrastruktūros (mokumo), todėl leidžia jiems prieiti prie šių kreditų visiškai ir veiksmingai.
Kai kurie iš šių projektų, kuriuos vykdo maži vykdytojai ir kurie, palyginti su kitais geriau apgalvotais - stambiaisiais - gali būti laikomi mažais. Profesiniu požiūriu mes manome, kad šie projektai yra labai svarbūs, nes mažų ir vidutinių statybininkų-statytojų skaičius Madrono autonominėje bendruomenėje ir kitose kaimyninėse autonominėse bendruomenėse sudaro beveik 90% šios verslo grupės.
Pastaraisiais dešimtmečiais buvęs statybų bumas vėl grįžta iš 1998 m. Būsto paklausą skatina ypač pinigų kaina, kuri prieinama mažiausiai palankių lėšų kišenėms, kurios jau gali nusipirkti būstą labai palankiomis sąlygomis.. Geresnių kainų vis tiek būtų galima gauti, jei už žemę būtų galima patekti už gerą kainą, ir tai gali nutikti tik tose vietose nuo sostinės, kur poveikis mažesnis.
Ši akivaizdžiai palanki rinkos raidos padėtis niekaip nepakeičia finansų institucijų, kurios ir toliau riboja savo kreditų paramą mažiems ir vidutiniams vystytojams, požiūrio ar bent jau tebelaiko labai griežtas projektų finansinio įvertinimo taisykles, kurios Jie pristato juos, kad nustatytų projekto gyvybingumą ir jo pelningumą.
Tokiu būdu jie nepatiria pernelyg didelių komplikacijų, o nekilnojamojo turto projektai, kuriuos jie šiuo metu gali analizuoti, vis dar griežtai taiko tuos reglamentus, kuriuos anksčiau minėjome. Taigi, jei rasime vystytoją, kuris turi gerą namų statybų projektą, bet neišmatuoja galimybės gauti kreditus „statytojui“, kuriuos suteikia bankas, „šis projektas“, įdomus, koks jis gali būti, išlieka išsiskyrė ir pamiršo.
Šios ataskaitos tikslas yra glaustai orientaciniu būdu pateikti taisykles, kurios yra gairės, kaip gauti realų ir efektyvų finansavimą, kaip alternatyvą toms, kurias tradiciškai vykdo bankai ir kiti panašūs finansiniai subjektai.
Kaip nurodyta šios ataskaitos antraštėje, šį finansavimą geriau teikia privatūs investuotojai, kuriems rekomenduojama atlikti tam tikrą investiciją su toliau nurodytomis garantijomis.
Parametrai, apibūdinantys investiciją į nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto projektui būdingas ekonominis variantas iš trijų pagrindinių parametrų:
Lotos sumokėjimas.
Darbo realizavimas
Grynųjų pinigų srautai, atsirandantys plėtojant, parduodant parduodamus vienetus.
Suprantama aikštelės įmoka (arba jos įnašas), kurią kūrėjas turi sumokėti, kad galėtų pradėti statybų projektą. Kadangi investicijos įmoka buvo apibrėžta, šis parametras sumažinamas iki vieno skaitmens, į kurį bus įtrauktos kitos sąvokos, tokios kaip: techniniai mokesčiai, licencijos ir komunaliniai mokesčiai, notarai, registracijos ir kt.
Antrasis punktas nurodo fiksuotas investicijas savikaina, kurią kūrėjas turi atlikti atlikdamas darbus. Nuo žemės kasimo, per įvairius etapus, iki detalių ir darbų pabaigos, jos bus išmokėtos sumos, kurias privalo atlikti kūrėjas, nors tam tikru dažnumu šios investicijos mokamos ne iš vienos sumos, o greičiau iš rinkinio. iš jų - išankstinės įmokos statytojui, motyvaciniai laiškai ir kt., tai yra, padalijant investiciją per jos trukmę.
„Pinigų srautas“ sukuria dvi priešingo ženklo sroves:
kolekcijų
ir mokėjimų einamąją dalį.
Kolekcijos atitinka pajamas, priskirtinas už nekilnojamojo turto vienetų, kurie sudaro akciją, pardavimą: pristatymai klientų sąskaita, sąskaitos, mokėtinos darbų atlikimo metu ir kt. Tarp mokėjimų reikėtų laikyti įprastus ir nepaprastus.
Įprasti įsipareigojimai yra įsipareigojimai, įgyti su statybininku arba, jei vystytojas tuo pat metu yra statytojas, su skirtingais panašiais, kurie įsikiša į darbus daiktuose, kurių mokėjimai anksčiau buvo sutarti sutartimi.
Ypatingos yra tos, kurios gali atsirasti vykdant projektą, pavyzdžiui, laikinoji paskola laikinoms likvidumo stokos situacijoms.
REKLAMUOTOJO PRIVALUMAI, JEI JŪS TURITE NUOLATINGĄ PINIGŲ SRAUTĄ DARBUI ATLIKTI.
Kai jau minėjome parametrus, apibrėžiančius investicijas į nekilnojamąjį turtą, mes apibrėžėme investicijų grąžą pagal jos pinigų srautus: KOLEKCIJOS IR MOKĖJIMAI - palyginti su - PAJAMOS IR IŠLAIDOS.
Mes manome, kad yra nustatyti konceptualūs skirtumai, kurie egzistuoja tarp pinigų srautų (surinkimo ir išmokos) ir naudos (pajamų, atėmus sąnaudas) komponentų. Tinkama nuolatinė valdymo kontrolė leis vykdytojui gauti laukiamą naudą.
Kaip akivaizdu, kad akcijos vykdytojas, norėdamas pradėti akciją, turi turėti pakankamai laisvą darbo fondą, kuris leistų jam įgyvendinti naująjį projektą ir puikiai padengtų investicijos parametrus, pasitelkiant savo finansavimą, bent jau tuos, kurie nurodo svetainę, ir kitas jau išsamiai aprašytas išlaidas..
Mūsų sistema, skirta fiksuoti investuotojų piniginius įnašus, leis vystytojui įgyvendinti investicinį nekilnojamojo turto projektą, iš anksto žinant, kad statybai reikalingos lėšos yra deponuojamos banke, o tai garantuoja operaciją, ir gali jas disponuoti kada ir kada darbui to reikia, skirtinguose vykdymo skyriuose.
Istoriškai vystytojas dirba su pinigų srautais, gautais iš pajamų, gautų iš išankstinio nekilnojamojo turto vienetų pardavimo. Paprastai tai patiria sunkumų, nes neabejotinai išlaidos, kurios sudaro paaukštinimą, dažnai yra didesnės nei pelno srautai, dėl kurių kyla iždo įtampa, nes rengėjui daugeliu atvejų tenka pereiti prie „trumpalaikių paskolų“, todėl jų išlaidos tampa brangesnės arba padidėja. Veiklos išlaidos.
Mūsų sistemoje Rėmėjas vykdo visą projektą, o pinigų srautai ateina iš investuotojų, kurie anksčiau įnešė su juo suderintus investicinius pinigus į šiam tikslui atidarytą einamąją sąskaitą, kuri leis Rėmėjui, atlikite darbus be iždo įtampos, apie kurią anksčiau minėjome. Kadangi bus planuojamas mokėjimas, susijęs su statytojo atliktais darbo vienetais, bankas sumokės už atliktus darbus pagal sutartį sutartą formą ir laiką.
Taigi, Organizatorius gali nurodyti Statytojui ir (arba) Tiekėjams, kad Banko sumokėtus sertifikatus ar sąskaitą faktūrą tiesiogiai sumokės bankas, su kuria jis gali iš jų gauti pranašumų, pavyzdžiui, nuolaidas skubiam mokėjimui, specialias premijas, nepriklausomai nuo to, ar Galimybių kainos, kurias gavote, jei esate ir kūrėjas, ir statybininkas, kad galėtumėte tvarkyti savo pačių įsigytas medžiagas ir (arba) paslaugas.
Kitas papildomas Organizatoriaus pranašumas yra tas, kad jis nepadarys brangesnės jo administracinės schemos, nes jis paprasčiausiai patvirtins apmokėjimą už pateiktus ir pagamintus ar užpildytus darbų pažymėjimus ar sąskaitas faktūras, kurias, kaip minėjome, sumokės bankas.
Laiko įtaka pinigų vertei
Ši trumpa analizė, būtina norint ištirti bet kurį nekilnojamojo turto projektą, atskleis patogiausią pelningumo vertinimo metodą, kurį investuotojai pasieks nuo to laiko, kai įneš pinigus į banką, kaip laikini Rėmėjo ar Rėmėjo partneriai.
Pagal šią sistemą finansuojami nekilnojamojo turto (butų, vilų, butų ir kt.) Reklaminiai akcijos neturi viršyti 12–18 mėnesių. Ši prielaida leidžia daryti išvadą, kad patartina atlikti homogenizaciją, susidedančią iš ekonominių investicijų sumos ir sutartų palūkanų sumokėjimo per maksimalų laiką, nepažeidžiant to, kad Rėmėjas gali anksčiau baigti darbą ir įgyvendinti savo galimybes su investuotojui, kuris padidintų metinį pelningumą, gavęs pinigus ir pomėgius prieš numatytą.
Ekonominis pelnas investuotojui
Investuotojų įnešti pinigai bus nukreipti mums, kaip turto valdymo įmonei, tik tiems nekilnojamojo turto pokyčiams, kurie buvo išanalizuoti ir susisteminti jų rinkodaros plane, kuris turi garantuoti, kad yra a priori potenciali rinka, kuri pareikalaus tam tikro tipo būstas, kuris prisitaiko prie kainos, statybos kokybės, ploto paskirstymo ir pan., trumpai tariant, kad tikslinė rinka noriai priima pasiūlymą ir perka pagal planą.
Patirtis mums parodė, kad norint pritraukti investuotojus, kurie finansiškai bendradarbiauja įgyvendindami mūsų svarstomus nekilnojamojo turto projektus, nesant infliacijos ir netikrumo investuotojui, kuris investuoja savo pinigus „i“ procentais, nelieka abejingo savo grįžimo į metų pabaiga arba prieš metus.
Svarbu tai, kad jūsų padaryta investicija žymiai viršija palūkanas, kurias paprastai siūlo jūsų bankas ar taupomasis bankas tuo pačiu laikotarpiu, tačiau su tomis pačiomis garantijomis ir investicijos mokumu.
Palyginamai analizei, palūkanų norma bus ne kas kita, o pinigų kaina, kurią nustato kapitalo rinka.
Galutinis šio pasiūlymo tikslas potencialių investuotojų rinkai yra likvidumo suteikimas mūsų inicijuotiems nekilnojamojo turto projektams. Investuotojas ieško naudos ir mes ketiname jį suteikti, pasinaudodamos didžiulėmis dabartinėmis sektoriaus verslo galimybėmis, kurios nuolat auga atsižvelgiant į pasiūlymą. Šis investuotojas dalyvauja naudai, kurią Organizatorius gauna parduodamas namus, ir gauna per banką tiek įneštą likvidų kapitalą - nekilnojamojo turto vienetą savikaina + sutartos palūkanos, tiek ir jūsų investicijos grąža.
Projektavimo pradžioje investuotojas gauna nekilnojamojo turto vienetą, kuris jo vardu nurodomas privačioje sutartyje, o fiksuota kaina yra namo savikaina, kuri atsiranda vykdytojui. Šią pirmąją investicijų garantiją mes vadiname įkaitu. Rėmėjas tame pačiame akte nustatytu laiku (12–18 mėnesių) vykdo pirkimo variantą, kuriuo pasinaudos sumokėdamas investuotojui kapitalą - buto kainą savikaina ir pridėdamas tame pačiame dokumente sutartas palūkanas.
Taip pat tame dokumente investuotojas, būdamas namo savininkas, įgaliotojui įgalioja laisvai valdyti pardavimą trečiajai šaliai, kuris įsigalios įvykdžius sutarties įsipareigojimus, tai yra, kai kūrėjas pasinaudojo pirkimo galimybe. Šis proceso etapas investuotojui neturės jokių išlaidų.
Kadangi pirminė investuotojo pirkimo ir pardavimo operacija atliekama grynaisiais pinigais, ši suma yra deponuojama banko operacijos laiduotojui sąskaitoje, kurioje deponuojamos visų investuotojų, kurie laikosi nekilnojamojo turto investicinio projekto, įneštos lėšos. Tuo metu bankas kiekvienam investuotojui išduos GARANTIJĄ už buto įsigijimui pristatytas sumas, pateikdamas dokumentą, nurodantį Įstatymą 57/68, kuriame nurodoma, kas yra Rėmėjas, kuris yra butas kas perka, blokuoja, laiptus, grindis, laišką ir kt. ir urbanizacijos ar reklamos pavadinimas.
Kaip nuo šiol veikia rengėjas?
Kai investuotojų išteklių kaupimo etapas bus baigtas ir įnešto kapitalo rinkinys bus lygus viso darbo kainai, kūrėjas kaip pirmasis panaudojamas biudžeto punktas sumokės daug (jei ne įnašu). ir tai bus parašyta Organizatoriaus vardu, norint atlikti reikiamus teisinius veiksmus, kad būtų galima pradėti Akciją.
Tuomet likusią kapitalo dalį jis panaudos darbams atlikti, leidimams, notaro išlaidoms, savivaldybės licencijoms, techninėms rinkliavoms, rinkodaros išlaidoms ir kt.
Nuo šiol, kaip ir bet koks nekilnojamojo turto vystymas, Kūrėjas paskelbs darbų pradžią ir pradės pardavinėti būsimiems namų savininkams. Jie pirks rengėjo nustatytoje PVP ir, jei jie nori įsigyti tam tikrą būstą, sutartys jiems dar negali būti pratęstos, kaip akivaizdu, tačiau jie turi sudaryti ekonominį rezervą ir pradėti eiti į tą patį banką, skirtingas sumas, nurodytas pardavimo sąlygos taupomosios būsto sąskaitoje.
Šie pirkėjai turi įvesti šias sumas darbo metu ir kol raktai bus pristatyti. Bankas tuo pačiu metu išnagrinės hipotekos paskolos suteikimą, kad sudarytų visą galutinę kainą, kurią ims Rėmėjas.
Baigę darbus su visu turtu ir atlikę šias galutines operacijas bei gavę likvidumą, Organizatorius įvykdys pirkimo variantą, sumokėdamas investuotojui, kas buvo sutarta (kapitalas + palūkanos), ir tada parašys galutinio pirkėjo vardu. Organizatoriaus nauda yra skirtumai, atsirandantys atliekant abi operacijas.
Ką maina operaciją garantuojantis bankas?
Jūs gausite netiesiogines įsipareigojimų, kuriuos tinkamai vykdysite, kompensacijas, kad darbas būtų baigtas be problemų. Biuro pelningumas žymiai padidės, nes jis turės turto sąskaitas („Kūrėjas“, „Statybininkas“ ir kt.) Ir Atsakomybę (Investuotojų deponuotas lėšas).
Parduodant visus savo finansinius produktus, jūsų veiklos srityje taps geriausiai informuotas subjektas:
Pirma, būsto paskolos, susijusios su būsimų savininkų plėtra, taupomosios būsto sąskaitos ir kt. žmonėms ir (arba) subjektams, dalyvaujantiems sistemoje, tokiems kaip:
- INVESTUOTOJAI, kurie pasitikės subjektu, kuris lėmė jų santaupas ar investicijas, sukėlė didesnį susidomėjimą, daug didesnį nei kapitalo rinkos vidurkis. Tai leido jam atlikti darbą be jokios abejonės ir garantuoti savo investuotojams. TIEKĖJAI, nesvarbu, ar jie būtų statybininkai, ar skirtingi panašūs, įsiterpiantys į šį darbą. Jie galės pagreitinti savo kolekcijų sudarymą, nes atidarys sąskaitą tame pačiame banko skyriuje, kad lėšos galėtų būti pervestos jiems. Biuro direktorius žinos šių įmonių raidą ir gali pasiūlyti joms kitas bankininkystės verslas.kad jie nusipirko namus ir informaciją, kurią anksčiau buvo gavę iš kūrėjo, apie jų duomenis apie asmeninį ar šeimos vienetą, o tai palengvino hipotekos suteikimą jų būstui įsigyti. Vėliau jie bus ūkio subjekto klientai dėl kitų rūšių santykių, tokių kaip tiesioginis darbo užmokesčio, depozito, depozito, pensijų plano debetas, vartojimo kreditas, būsto draudimas ir kt.
